공인중개사 되는 방법

공인중개사의 이중등록 금지와 등록효력의 상실을 알아보자

인플루언서가 희망사항 박소민소장 2022. 7. 16. 11:30
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공인중개사는 이중으로 중개사무소의 개설등록을 하여 중개업을 할 수 없다. 이러한 이중등록 금지는 동일한 관청 내에서 이중등록을 하는 경우뿐만 아니라 등록관청을 달리하여 이중등록하는 경우에도 금지된다. 또한 개업공인중개사의 종별을 달리하여 이중등록하는 것도 금지된다. 이중등록을 인정하게 되면 필연적으로 1개의 사무소에는 개업공인중개사가 아닌 자가 운영하게 되므로 이를 방지하기 위하여 금지하고 있으며, 이는 중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산 거래질서를 확립함에 그 근본 취지가 있다. 이를 위반할 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있으며, 등록관청은 반드시 중개사무소 개설등록을 취소하여야 한다. 그리고 이중 소속도 금지하고 있으며, 등록의 효력이 상실하는 이유를 살펴보자

1. 공인중개사의 이중소속의 금지

개업공인중개사 등은 다른 개업 공인중개사의 소속공인중개사, 중개보조원 또는 중개법인의 사원 임원이 될 수 없다는 이른바 이중 소속 금지의 규정은 제8차 법 개정 시 폐지되었다. 그러나 1인이 2곳 이상의 중개사무소에 근무하는 것은 현실적으로 어렵고 등록증 양도, 대여의 개연성이 많으므로 다시 이중 소속을 금지하게 되었다.

 

이중 소속 금지 규정이 폐지되었을 때 개업공인중개사와 중개인이 중개법인의 대표자 또는 분사무소의 책임자를 겸직하는 경우에는 이중등록에 해당하므로 가능하지 않았지만, 중개법인의 대표자를 제외한 사원 또는 임원을 겸직하는 것과 분사무소의 책임자를 제외한 소속공인중개사 또는 중개보조원을 겸임하는 것이 가능하다고 해석하였으나 다시 이중 소속을 금지하므로 현재는 가능하지 않다. 이중 소속 규정에 위반한 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처해지며 행정제재로는 등록관청은 중개사무소 개설등록을 취소하여야 한다.

2. 등록효력의 상실 사유 첫 번째 공인중개사의 사망

개업 공인중개사가 사망하거나 법인인 개업공인중개사가 해산하는 경우에는 등록의 효력은 상실된다. 중개사무소 개설등록으로 인한 효과는 그 등록을 행한 자에게만 주어지는 일신 전속적인 것이므로 중개업 등록의 효력은 상속이나 양도가 되지 않는다. 그러나 법인의 대표자가 사망한 것은 법인의 등록효력이 상실되는 것은 아니며 법인의 대표자를 교체하면 된다. 중개사의 사망은 또한 절대적 등록취소의 사유로도 규정하고 있는데 이는 개업 공인중개사의 사망으로 등록의 효력은 소멸되나 행정상의 처리 및 공시의 기능을 위하여 등록관청에게 등록취소의 처분권을 부여하고 있다고 보아야 한다.

3. 등록효력의 상실 사유 두 번째 등록취소 처분

공인중개사법 제38조에 따라 등록 관청으로부터 등록취소처분을 받으면 등록의 효력은 상실한다. 공인중개사법에 규정된 등록취소사유에 해당한다고 등록효력이 상실되는 것은 아니며 등록관청의 취소처분이 있어야만 등록효력이 상실된다. 그리고 세 번째 사유로는 폐업신고가 있다. 중개사가 폐업신고를 한 경우 등록관청이 폐업신고를 수리하면 등록효력의 상실이유가 된다.

4. 등록하지 않은 중개업자의 금지

등록하지 않은 중개업자는 중개사고에 따른 위험은 물론 부동산 거래질서를 문란하게 하고 등록제라는 중개사법을 근본적으로 위배하는 것이므로 이를 엄격히 처벌하고 있다. 무등록자의 유형을 살펴보면 중개업 등록을 하지 않고 중개업무를 수행하는 자, 중개사의 사망, 중개법인의 해산 후 계속 업무를 행하는 자, 중개사가 등록관청에 폐업신고를 하고 계속 중개업무를 행하는 자, 중개업 등록이 취소된 후 계속 중개업무를 행하는 자를 들 수 있으며, 그 밖에 이중으로 등록을 한 경우나 이중사무소를 설치한 경우 또는 허위 기타 부정한 방법으로 중개업을 등록한 경우는 무등록 중개업자에 해당되지 않는다.

 

이는 절대적 취소사유에 해당될 뿐이므로 등록취소가 되기 전 까지는 무등록 중개업자가 아니다. 마찬가지로 사무소 이전신고를 하지 않고 중개업을 한 경우도 그에 따른 처벌을 받을 뿐 무등록 중개업자는 아니다. 중개사무소 개설 등록을 하지 않고 중개업을 한 자와 등록의 효력이 상실된 후에 중개업을 한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한다.

5. 등록하지 않은 중개행위의 효력

등록하지 않은 중개업자는 위와 같은 행정형벌의 대상은 되지만, 무등록 중개행위 자체로 인한 행위 즉, 중개행위의 대상인 거래행위 자체에 대한 법률적 효력에는 영향이 없다. 즉 등록을 하여야 한다는 중개사법은 원칙적으로 중개행위의 적법요건이지 유효 요건은 아니기 때문이다. 이런 경우 무등록 중개업자의 보수청구권이 문제 되는데 우리나라에서는 일반적으로 중개보수를 청구할 수 없다는 자세를 취하고 있다.

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