공인중개사 되는 방법

공인중개사의 중개보수 청구권에 대해서 알아보자

인플루언서가 희망사항 박소민소장 2022. 7. 14. 11:30
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개업공인중개사의 중개업무에 대한 보수 및 비용 회수는 두 가지로 구분할 수 있다. 즉, 개업공인중개사가 교섭 또는 조정을 통하여 거래당사자 간에 거래계약을 체결한 경우에는 의뢰인에게 중개보수를 청구할 수 있으며, 중개대상물에 대한 권리관계 등의 확인에 소요된 비용 등은 실비로서 회수를 할 수 있다. 주택(부속토지 포함)의 중개에 대한 보수와 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. 그밖에 중개업무 이외에 분양대행, 컨설팅, 부동산 관리대행 등을 개업공인중개사가 수행하고 대가를 받을 경우에는 약정에 의하여 정한다. 보수 청구권 발생 시기와 요건에 대해서 알아보자.

1. 중개보수 청구권 발생시기

개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만 공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개 의뢰인간의 거래가 무효 또는 취소나 해제된 경우에는 보수를 받을 수 없다. 중개의뢰인으로부터 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. 그리고 중개 보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금의 지급이 완료된 날로 규정하고 있다.

 

중개사의 중개보수청구권은 중개 계약의 성립과 동시에 발생한다. 다만 그 행사가 중개의 목적인 거래계약의 체결 시점으로 미루어져 있다. 일단 중개 완성(계약 체결)만 있으면 당연히 중개사는 의뢰인에게 보수를 지급할 것을 청구할 수 있다. 중개보수청구권은 중개 완성을 정지조건으로 행사할 수 있다. 판례도 중개보수청구권은 중개계약 체결 시에 발생되므로, 중개완성 전 양도가 가능하고 전부명령 및 압류의 대상이 될 수 있다고 본다.

2. 중개보수 청구권의 행사요건

중개보수는 중개 의뢰를 받은 개업공인중개사가 중개활동을 통하여 중개대상물에 대한 거래당사자간의 거래계약을 성사시킨 것에 대한 반대급부적인 보수의 성격을 지닌다. 이러한 보수청구권을 행사하기 위해서는 일단 중개 계약이 존재해야 한다. 중개 계약은 구두에 의한 것이든 서면에 의한 것이든 그 형식은 불문하며 거래계약이 체결될 때까지 존속해야 한다.

 

또 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 등 거래계약이 성립되어야 한다. 중개에 아무리 노력하여 현장을 안내하고 설명하여도 거래계약이 성립하지 않으면 보수를 청구할 수 없다. 중개행위와 거래계약의 성립 간에는 인과관계 즉 개업공인중개사에 의하여 거래계약이 성립되어야 한다. 어느 정도까지 개입되어야 하는지에 대하여는 일반 사회통념에 의해서 결정된다고 할 것이다. 개업공인중개사가 매매계약 성립에 결정적인 기여를 하였으나 거래당사자 쌍방이 보수를 절약할 목적으로 중개사를 배제한 상태에서 거래계약을 체결하였다면 이는 신의성실의 원칙에 반하는 행위이므로 중개보수를 청구할 수 있다.

3. 중개보수 청구권의 효력상실

거래계약이 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 무효 또는 취소나 해제가 된 경우에는 이미 받은 중개보수는 반환하여야 하고 그 이외에 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 발생시켰다고 하면 손해배상책임을 부담하게 될 수도 있다. 거래계약이 중개사의 불성실한 조사, 확인에 의하여 무효, 취소나 해제된 경우에는 중개보수청구권은 소멸하며, 중개의뢰인에게 손해가 발생하면 손해에 대해서도 배상을 해야 한다.

4. 중개보수의 범위

주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매, 교환의 경우에는 거래금액의 1천 분의 9 이내로 하고 임대차 등의 경우에는 1천 분의 8 이내에서 조례로 정하고 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천 분의 9 이내에서 서로 협의하여 결정한다. 개업공인중개사는 중개대상물의 소재지와 사무소의 소재지가 다른 경우에는, 사무소의 소재지를 관할하는 시도의 조례로 정하는 기준에 따라 보수 및 실비를 받아야 한다.

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