공인중개사 되는 방법

공인중개사 등의 금지행위에 대하여 알아보자

인플루언서가 희망사항 박소민소장 2022. 7. 10. 11:30
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공인중개사법은 개업 공인중개사는 물론 그 소속 공인중개사와 중개보조원 등이 중개행위를 함에 있어서 해서는 안 되는 금지행위를 규정하고 있다. 이러한 금지행위를 위반한 자에 대하여는 행정형벌이라는 강력한 제재를 통하여 그 실효성을 담보하고 있다. 금지 행위는 개업공인중개사와 중개보조원에게도 적용되므로 고용인의 관리감독에 주의를 하여야 한다.

 

만일 고용인이 금지행위에 해당하게 되면, 그 행위자가 행정형벌을 받는것은 물론 개업 공인중개사도 양벌규정에 의하여 벌금형을 받게 되고 그로 인하여 중개사무소 개설 등록이 취소되는 등 행정처분을 받을 수 있다. 이 금지 규정은 개업 공인중개사 등에게만 적용되는 것으로, 의뢰인 등 일반국민에게는 직접적으로 적용되지 않는다. 따라서 이 규정을 위반하여도 거래당사자간의 거래계약의 효력에는 영향이 없고, 이를 이유로 의뢰인은 보수의 지급을 거부할 수는 없다. 다만 금지 행위의 위반으로 의뢰인에게 재산상의 손해가 발생한 경우 중개업자에게 손해배상을 청구할 수 있다. 금지행위를 알아보자

1. 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위

개업 공인중개사 등은 중개대상물을 매매업으로 하는 행위를 하여서는 안 된다. 중개업은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 하는 것이므로, 공인중개사가 직접 부동산을 매매하게 되면 중개업의 본질에 반한다고 보아 이를 금지하는 규정이다. 중개사는 부동산에 대해서 상대적으로 많은 정보를 가지고 있으므로 이를 이용한 부동산 투기조장, 담합 등 부동산 거래질서 문란을 방지하려는 의미도 있다.

2. 중개사무소를 등록하지 않는 자를 통하여 중개 거래하는 행위

등록을 하지 않고 중개업을 하는 자와 개업 공인중개사와의 협력을 차단함으로써 무등록 중개업자를 근절하고 올바른 중개제도를 확립하자는 취지에서 마련된 금지사항이다. 중개업자가 무등록 중개업자인 것을 모르고 그를 통하여 중개 의뢰를 받은 경우에는 이에 해당하지 않는다.

3. 보수를 초과하여 금품을 받거나 그 외 금품을 받는 행위

중개완성의 대가인 보수와 권리관계 확인에 소요된 비용인 실비는 국토교통부령이 정하는 범위 내에 시도 조례로 정하도록 되어 있다. 조례에서는 받을 수 있는 보수 및 실비에 대해서 범위 및 한도를 규정하고 있다. 조례가 정하고 있는 범위 및 한도를 초과하여 보수 또는 실비를 받게 되면 금지행위에 해당한다. 법정된 금액보다 적게 받거나 무상으로 중개를 하는 것은 금지행위에 해당하지 않는다.

4. 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행으로 판단을 그르치게 하는 행위

개업 공인중개사는 중개 의뢰를 받은 경우 전문직업인으로서 거래상 중요사항에 관하여 중개의뢰인의 부족한 지식을 보충해주고 신의와 성실로써 거래가 성립되도록 중개하여야 한다. 그럼에도 중개대상물에 관하여 중요한 사항을 거짓된 언행으로 의뢰인의 판단을 그르치게 한다면, 그로 인하여 재산상 손해를 입히게 될 것이므로 이러한 금지행위를 하여서는 안된다.

5. 금지된 부동산의 중개를 하거나 매매를 업으로 하는 행위

금지된 부동산의 중개란 부동산의 분양 임대 등과 관련 있는 증서란 분양 임대 등을 받을 수 있는 우선적 지위를 나타내는 증서를 의미하는데 이에는 입주자저축증서 등이다. 이러한 증서는 실수요자에게 우선적 지위를 부여하려는 부동산 정책의 산물로서 해당 법령에 의해 원칙적으로 거래가 제한되고 있다. 이 증서에 프리미엄을 붙여 거래하는 경우가 흔하여 이것이 결국 투기를 조장하고 거래질서를 문란하게 하므로 이는 금지행위에 해당하는 것이다.

6. 직접거래하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위

직접거래란 개업 공인중개사 등이 본인 소유의 중개대상물을 중개의뢰인에게 직접 매도, 임대하거나 중개의뢰인이 의뢰한 중개대상물을 공인중개사 본인 명의로 매수, 임차하는 것을 의미하는 것으로 본인 소유의 부동산을 직접 중개의뢰인에게 매도 임대하는 것도 직접거래로 본다. 직접거래를 위반한 경우는 금지행위에 해당하며, 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 해당하는 처벌을 받게 된다.

7. 탈세를 목적으로 권리의 변동이 제한된 부동산투기를 조장하는 행위

탈세를 목적으로 소유권 보존등기 또는 이전등기를 하지 않은 부동산 매매를 중개하는 행위를 금지하는 것이다. 미등기 전매란 부동산물권이 여러 차례 이전된 경우에 그 변동의 중간과정의 전부 또는 일부에 관하여 등기할 것을 생략하고, 등기명의인이 최초의 매도인으로부터 직접 최후의 매수인 권리자에게 바로 등기하는 중간 생략 등기는 금지행위이다.

 

그밖에 부당한 이익을 얻거나 제삼자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위, 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위 등이 금지행위에 해당한다.

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