부동산관리의 개념과 방법을 공인중개사 시험에서 알아보자

부동산관리의 개념과 방식에 대해 알아보자

부동산관리란 본격적인 산업화가 이루어진 1970년대 이래 우리나라는 급속한 경제성장을 거듭해 왔고, 과학기술의 발전은 건축방식의 현대화를 가져왔고, 이에 따라 건물은 점차 고층화 및 대형화되어갔다. 그러나 소유와 이용이 분리되는 부동산시장의 흐름에 따라 이용자들이 좀 더 전문화된 유지 개량을 요구하게 되면서 부동산을 소유자가 직접관리하는데 점차 한계가 드러나기 시작했다.

 

부동산을 통해 자본수익을 창출하는 방법이 과거에는 토지 및 건축물을 직접 사고 파는 매매행위에 국한되었으나, 외환위기 이후 국내 부동산시장이 개방되었고, 자연스럽게 외국인 투자자들의 요구에 부합하는 자산관리의 전문화 기법이 도입되었다. 이후 단순히 현재 상태로 매매 가능한 대상이라는 인식에서 벗어나 전문화된 유지활동을 통해 가치를 증진시킨 후 공인중개사에 의해 매각해야된다는 인식이 확산되었다. 자산에 대한 인식 및 관리방법이 기존의 자본수익중심에서 현재의 자산운용을 중시하는 운영수익중심으로 변화되고 있다. 공인중개사의 입장에서 부동산관리의 행위는 어떤것이 있는지 알아보자.

1. 부동산관리의 행위

부동산관리자의 주요 역할은 소유자의 수익 극대화 및 임차인과 좋은 관계를 유지하는 것이다. 자산의 유지 및 관리상의 문제가 발생한 후 처리하면 고비용의 지출, 임차인의 불편 등을 야기하므로, 예방적인 유지 및 개량을 강화해야 한다. 넓은의미에서의 부동산관리는 경제, 법률, 기술관리를 포괄하는데, 이는 법적, 물리적, 기능적인 복합적인 개념을 말한다. 한편 좁은의미의 개념에서는 물리적인 설비 관리에 기초하는 기술관리만을 의미한다. 넓은 의미의 부동산관리와 방식을 알아보자.

2. 경제관리

경제관리란 부동산을 운용해서 합리적인 순이익을 창출해 내는 관리로서, 이용활동에서 발생하는 총수익에서 관리비 또는 기타 발생되는 비용을 제외해 순이익을 산출한 후 산출된 순이익의 합리적인 수준여부를 확인하는 행우이다. 이를위해서는 수익 및 비용 항목들에서 나타나는 문제점들을 분석하고 개선함으로써 자산가치를 높이기 위한 관리가 수행되어야 한다. 이로 인해 공인중개사에게도 높은 수준의 부동산 운용에 대한 이해와 유지 개량에 대한 지식이 요구된다.

3. 법률관리

법률관리란 유용성을 보호하기 위해 제반 조치를 취함으로써 법적인 보장을 확보하려는 것이다. 여기에서는 대상 부동산을 매입, 운용, 매각하는 법률적, 행정적 측면에서의 부동산 활동에서 발생할 수 있는 법적인 권리 및 수익을 보호하려는 노력이 이루어진다. 이를 위해서는 공인중개사에게는 높은 법률적 지식이 요구되고 법적인 관계에서 바람직한 권리는 보전하고 불합리한 문제점은 찾아내어 최소화 시키는 능력도 요구되어 경쟁력 높은 자격증 시험을 치게되었다. 이에 더해 부동산 소유자와 임차인의 계약관계에서 발생하는 제반 문제의 해결에도 집중해야 한다.

4. 기술관리

기술관리란 부동산의 물리적 및 기술적 문제점을 찾아내 적합한 해결책을 적용할 뿐만 아니라, 사전에 문제점이 발생할 가능성을 최소화 함으로써 부동산의 기능을 보존 및 유지하기 위한 예방활동을 말한다. 적절한 기술적 관리를 통해 거주자의 편의성은 증진되고, 가치가 증진됨에 따라 구매자들의 거래활성화를 공인중개사를 통해 기대할 수 있다. 기술관리는 위생, 설비, 보안, 보전 측면에서 숙련된 기술자에 의한 전문적인 관리활동이 요구된다.

5. 부동산관리의 방식

부동산관리방식에는 관리주체를 기준으로 자기관리, 위탁관리, 혼합관리방식으로 구분할 수 있다. 과거에는 소유자가 직접 부동산을 관리하는 자기관리 방식이 주를 이루었지만 최근 들어 자산관리의 전문화가 요구됨에 따라 전문업체에 위탁관리하는 방식이 점차 증가하고 있으며, 향후 이러한 추세는 계속될 전망이다.

6. 자기관리방식

자기관리는 소유자가 대상 부동산을 직접관리하는 방식으로 단독주택이나 소형빌딩과 같은 소규모 부동산에 주로 적용된다. 자기관리는 소유자가 직접관리하므로 의사결정과 업무처리가 빠르며, 소유자가 직접 신뢰하는 공인중개사나 관리원을 고용하므로 전문관리방식에 비해 기밀유지에 유리하다. 신속하고 종합적인 운영관리로 하자발생을 예방하고 친절한 서비스를 제공할 수 있다. 그러나 전문성 결여에 따른 비용증가로 효율성이 감소할 가능성이 증가하며 관리인의 채용 및 관리에 어려움이 있을 수 있다는 단점도 있다.

7. 위탁관리방식

위탁관리는 소유자에 의한 직접적인 관리가 아니라 전문업체에 위탁해 유지 개량하는 방식으로 건물유지의 전문성을 통해 노후화의 최소화 및 효율적 유지가 가능하므로 대형건물의 유지에 유용하다. 전문적인 관리활동에 따른 소유자의 본업 집중가능성이 증진되고 경영효율화 및 전문성이 높아져 체계적인 교육을 받은 전문인력이 지속적으로 양성된다. 다만 업체 선정에 어려움이 따르고 유지비를 절약하다보면 결과적으로 초보 관리인에게 맡기게 될 우려도 있다. 위탁관리자가 관리비를 과다지출해 불성실하게 유지할 경우 손해가 발생할 수도 있다.

8. 혼합관리방식

혼합관리는 자기관리와 위탁관리를 병용해서 유지하는 방식으로 유지 업무를 모두 위탁하지 않고, 필요한 부분만 따로 위탁하는 방식이다. 자기관리가 곤란한 부분만 선별해서 위탁할 수 있는 장점이 있다. 전문성과 편의성을 동시에 확보할 수 있고 필요한 부분만 위탁하면 되므로 낮은 비용이 장점이기도 하다. 혼합관리방식은 자기관리에서 위탁관리로 넘어가는 이행기에 유용하다. 단점으로는 상호간에 업무협조가 원할하게 이루어지지 않을 수 있다는 점이다.