중개계약에 대하여 공인중개사법에서 알아봅시다

개업공인중개사의 중개활동은 의리인에게서 중개 의뢰를 접수하는 것으로부턴 시작된다. 중개 의뢰가 없으면 중개행위는 이루어질 수가 없는 것으로 중개실무의 성패 여부가 이에 좌우된다고 할 수 있다. 거래당사자인 매도인과 매수인 상호 간에는 매매계약 등 거래계약의 관계가 성립하고 거래당사자인 의뢰인과 개업 공인중개사간에는 중개 의뢰 시에 중개 계약관계가 성립된다고 할 수 있다.

 

중개계약이란 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 중개대상물의 매매, 교환, 임대차 기타 권리의 득실 변경에 대하여 중개를 의뢰받고, 그것을 수락하는 계약관계를 말한다. 즉 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 중개대상물에 대하여 중개를 의뢰받고, 그 중개의 목적인 중개 완성에 대한 보수를 지급받기로 약정함으로써 성립되며, 이로 인하여 개업공인중개사의 중개행위가 시작되고 또한 그 중개행위에 의하여 당사자 간의 거래계약이 성립된 때에는 중개보수 청구권을 행사하는 근거가 된다. 중개 계약의 법적 성질에 대하여 알아보자.

1. 중개계약의 법적 성질

부동산 중개계약은 당사자 간에 중개 의뢰라는 청약과 승낙의 의사표시가 합치함으로써 성립하는 것으로 서면이나 구두에 의하든 상관이 없고, 중개 완성과 중개의뢰인의 보수의 지급이 대가적인 관계에 있는 낙성 유상계약이다. 또한 계약의 쌍방 당사자가 서로 대가적인 의미를 가지는 출연 내지 출재 의무를 갖느냐에 따라 유상계약과 무상계약으로 구분된다. 중개 계약은 중개 완성과 중개보수의 지급이라는 상호 대가적인 관계가 있으므로 유상계약이며 일종의 쌍무계약의 성질을 가지고 있다. 중개 계약은 개업 공인중개사와 중개의뢰인 사이에 거래당사자 간의 민사 거래를 중개할 것을 약정하는 민사 중개 계약이다. 또한 이에 대한 법적 성질에 관하여는 위임계약과 유사한 무명 계약의 일종으로 보는 것이 통설과 판례의 입장이다.

 

중개 계약의 법률적 성질에 대하여는 민법상 아무런 규정도 두지 않고 있으나 상법에서 상사 중개 계약을 위임계약으로 보고 있을 뿐만 아니라 공인중개사법은 개업 공인중개사의 신의칙상 의무 업무상 의무 손해배상의무 등을 명시하여 위임계약보다 더 상세하게 부동산 중개 계약의 위임 내용을 명시하고 있으므로 중개 계약은 위임계약과 유사한 무명 계약으로 보는 것이다.

2. 중개계약의 유형

우리나라에서 공인중개사법으로 직접 규정하고 있는 중개 계약은 일반 중개 계약과 전속중개 계약뿐이다. 그러나 강행규정이 아닌 임의규정으로 정하고 있다. 계약의 형태는 계약자유의 원칙에 의해 다른 유형의 계약도 가능하다. 실제로 우리나라는 일반 중개 계약이 가장 많이 이용되고 있다. 다만 순가중개계약은 위법의 가능성을 내포하고 있기 때문에 거의 모든 나라에서 허용되지 않고 있다.

3. 중개계약의 서면화 유형화에 따른 기능

중개계약의 바람직한 형태는 물론 독점, 전속 중개 계약이다. 중개 계약은 의뢰인에게는 제시한 조건을 충족시킬 수 있을 뿐만 아니라 거래의 안전을 도모할 수 있고, 개업 공인중개사에게는 보수지급청구권의 보장됨으로써 적극적인 중개활동을 할 수 있으며 개업 공인중개사 상호 간의 과당경쟁 및 정보공개에 따른 부동산 시장의 질서문란 등에 대처할 수 있는 장점을 지니고 있다. 특히 우리나라의 중개제도 및 업무관행상 중개 계약의 구두화, 비정형화는 부동산정보 투명성 저하 등으로 부동산 중개업 발전을 저해하는 요소로 작용되고 있다. 따라서 중개 계약을 서면화 유형화하게 되면 다음과 같은 장점이 발휘될 수 있다.

4. 중개계약의 자주 통제의 기능

중개계약은 원칙상 불요식 계약이므로 구두로 하든 서면으로 하든 자유이나 이를 서면화 유형화함으로써 개업 공인중개사와 의뢰인 간에 자주적 통제의 기능을 발휘할 수 있다. 즉, 부동산 중개 계약을 유형화하는 것은 부동산 질서의 자주적 통제의 일환인 동시에 부동산업 내지 부동산 시장에 대한 공권적 간섭을 배제하는 기능으로서 의의가 있다.

5. 분쟁해결의 기능의 중개계약

부동산 중개계약을 서면화하지 않는 경우에는 중개 계약의 부존재를 주장하는 경우가 생길 뿐만 아니라 중개계약 자체를 인정한다 하여도 그 내용이 불명확한 경우가 많다. 이처럼 구두상 중개 계약 또는 불명확한 중개 계약은 중개의뢰인의 보호, 거래의 안전 및 통제 원활화의 저해요인이 되고 있으며, 또한 개업 공인중개사와 의뢰인 간의 분쟁의 원인이 되어 왔다. 따라서 계약 유형을 정형화, 서면 화하여 이를 활용함으로써 분쟁 해소 및 부동산 거래질서를 확립할 수 있다.

6. 부동산 투기에 대한 예방적 기능을 하는 중개계약

부동산 중개계약이 불명확하면 음성적 거래 및 미등기 전매를 조장할 가능성도 있다. 따라서 부동산 중개 계약의 명확화는 개업 공인중개사를 통하여 적극적으로 정보의 공개를 촉진하게 되고 의뢰인은 거래상대방을 광범위하게 모색할 수 있다. 거래가 투명해지면 부동산 투기에 대한 예방적 기능도 수행하게 된다.