공인중개사 되는 방법

중개대상물의 요건과 종류에 대해서 공인중개사법에서 알아보자

인플루언서가 희망사항 박소민소장 2022. 7. 7. 13:30
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중개대상물의 요건과 종류는 무엇일까요?

중개는 공인중개사법에 의하여 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 개업공인중개사가 공인중개사법에 의하여 중개를 하기 위해서는 우선 공인중개사법에 규정된 중개대상물에 해당하여야 한다. 즉, 토지, 건축물 기타 토지의 정착물, 입목, 광업재단, 공장 재단에 해당하여야 한다.

 

이들 대상물에 대한 거래를 중개하는 것이 공인중개사법상의 중개에 해당한다. 따라서 어업 재단, 선박, 항공기, 중기 등은 의제 부동산에 해당하지만 이들은 중개의 대상이 아니므로 이들의 거래를 중개하는 것은 중개에 해당하지 않는다.  중개할 수 있는 권리에는 소유권, 지상권, 전세권 등이 있으며, 그 외에 부동산에 대한 채권인 임차권, 환매권 등도 중개의 대상이 된다. 중개대상물의 종류는 어떤 것이 있는지 알아보자

1. 중개대상물의 종류 사적 거래의 대상

중개대상물에 해당하여도 해당 대상물이 개인 간에 거래를 할 수 있는 대상에 해당하여야 한다. 개인 간에 거래를 할 수 있는 물건은 그 물건이 개인 소유이어야 한다. 물건이 개인 소유가 아니고 국가 또는 국가기관의 소유인 경우에는 원칙적으로 개인 간의 거래 대상이 될 수 없다. 따라서 하천과 하천구역으로 편입된 이른바 하천구역, 바다, 공도, 포락지 등은 사유가 허용되지 않으므로 사적 거래의 대상이 될 수 없다. 그러므로 공인중개사가 중개할 수 없다.

 

그러나 개발제한 구역 내의 임야, 군사시설보호구역 내의 토지 등은 국유 또는 공유재산이 아니고, 다만 이용하는데 공법상의 제한만을 받을 뿐이기 때문에 거래는 가능하므로 중개 대상물에 해당한다. 그밖에 매립허가를 받아 매립 후 준공검사 된 토지, 도로예정지인 사유지, 사도 등은 국유재산이 아니므로 중개할 수 있는 대상이다. 국공유 재산 중 잡종재산은 사권설정이 가능하므로 이론상 중개의 대상이 될 수 있으나 경쟁입찰방식을 취하므로 중개행위가 개입될 여지가 없어 실제는 중개의 대상이 될 수 없다고 보면 되겠다. 그 외 일반의 행정재산이나 보존재산 등은 원칙적으로 사적 거래의 대상이 될 수 없어 공인중개사가 중개할 수 없다.

2. 중개대상물의 종류 권리 득실 변경에 관한 행위

공인중개사법의 중개란 중개대상물에 대하여 거래당사자 간에 매매, 교환, 임대차 기타 권리의 득실 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 즉 중개한 중개의 대상물에 대한 권리가 발생, 소멸 , 변경하는 행위가 잘 되도록 도와주는 것인데, 중개의 대상물에 대한 권리의 득실 변경에 대하여 개업공인중개사의 중개행위가 개입될 여지가 있어야 한다. 중개대상물의 권리 득실 변경이 계약을 원인으로 하여 이루어지는 경우에는 중개행위가 개입될 여지가 있다. 즉 매매, 교환, 임대차 등 계약을 원인으로 이루어진다고 하더라도 계약의 내용이 대가지급이 없는 무상계약으로 당사자 일방만이 채무를 부담하는 편무 계약인 경우에는 중개행위가 개입될 여지가 없다. 따라서 증여, 사용대차, 기부채납 등도 중개행위에 해당하지 않는다.

3. 중개대상물의 종류 토지

토지란 일정한 지면과 이 지면의 상하를 말한다. 토지의 소유권은 정당한 범위 내에서 토지의 상하에 미친다. 토지 소유권은 토지의 완전한 이용이 보장되어야 한다는 것을 뜻하는데 토지의 완전한 이용은 지표뿐만 아니라 지상의 공간, 지하에도 소유권의 효력을 미치게 하여야 하기 때문이다. 그러나 지하의 미채굴광물 가운데 광업권의 객체인 광물에 대하여 토지소유권과 분리하여 독립의 물건으로 볼 것인가에 대해서는 학설이 대립하고 있으나 일반적으로 광물은 중개의 대상에 해당하지 않는다.

4. 중개대상물의 종류 건축물

건축물은 토지의 정착물 가운데서 독립한 부동산으로 가장 중요한 것이다. 건축물을 토지의 구성 부분으로 보는 외국의 경우와는 달리 우리나라는 예로부터 건축물과 토지를 별도의 부동산으로 취급하고 있다. 1동 건물의 일부는 독립하여 소유권의 객체가 될 수 없음이 원칙이나, 1동 건물의 일부분이라도 구조상, 이용상 독립된 것일 때에는 소유권의 목적이 될 수 있다고 규정하고 있어 중개의 대상에 해당한다. 그 외 일반건축물의 1동 일부에 해당하더라도 매매 등 소유권 이전을 하는 중개대상물은 될 수 없지만, 전세 등 임대차의 경우에는 1동의 건물 또는 일부도 중개의 대상이 된다. 미등기 건물이나 무허가 건물이라도 건물에 해당되면 중개대상물이 될 수 있다.

5. 중개대상물의 종류 그 밖의 토지의 정착물

토지의 정착물이란 토지에 고정적으로 부착되어 쉽게 이동할 수 없는 물건으로서 그러한 상태로 사용하는 것이 그 물건에 대해 거래상의 성질로 인정되는 것을 말한다. 수목의 집단은 원래 토지의 정착물이며 토지의 일부분으로서 독립한 물권의 객체가 되지 못하는 것이 원칙이지만, 수목의 집단도 명인방법을 갖춘 때에는 거래의 객체가 될 수 있다. 과실의 열매 등 수목에서 분리되지 않은 것은 수목의 일부에 지나지 않아 중개대상물로 보기는 어렵다. 농작물은 독립한 물건으로 보지 않으므로 공인중개사가 중개할 수 있는 대상물이 되지 않는다.

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