공인중개사 되는 방법

중개물건 의뢰의 접수 방법을 공인중개사법에서 알아보자

인플루언서가 희망사항 박소민소장 2022. 7. 24. 08:37
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중개물건 의뢰 접수는 매도자가 중개사무소를 방문하여 접수하는 경우가 대부분이지만 전화에 의한 방법도 있을 수 있다. 방문에 의한 접수의 경우에는 중개 물건에 대하여 구체적으로 기록할 수도 있으나 전화에 의한 경우는 구체적으로 기록하기 어렵기 때문에 장부의 공백을 메울 수 있도록 사전에 준비를 해 두어야 한다. 중개행위는 매도, 매수를 접수하는 것으로부터 시작되므로 공인중개사는 먼저 고객과 중개대상물을 확보해 두어야만 비로소 본격적으로 중개활동에 들어갈 수 있다. 이것을 리스팅(Listing)의 획득이라고 한다. 매도, 매수 접수를 받으면 공인중개사는 거래의 상대방과 원하는 거래의 형태를 확인하여야 하며 이것이 의뢰 상담에 있어 가장 기본적인 사항이다.

1. 중개물건 의뢰의 접수 방법 리스팅의 수집 활동

중개물건 의뢰의 접수 방법에는 리스팅의 수집이 중요하다. 중개업을 성공시키기 위해서는 무엇보다도 유효 리스팅 또는 유효 물건이 풍부하여야 하는데, 이는 곧 물건과 고객의 풍부, 개업 공인중개사의 일감이 풍부하다는 것을 의미하는 것이다. 부동산이 상향 시장일 경우 수요가 증가하고 그에서 비롯되는 가격이 상승하는바, 부동산의 거래가 빈번하면 가격도 필연적으로 상승한다는 일물일가의 법칙이 적용되는 일반상품의 유통시장과는 달리, 쉽게 공급을 늘릴 수 없는 부동산 유통시장과의 차이이다. 상향 시장이 부동산 투기성향에서 비롯되는 경우라면 수급이 거의 병행하여 나타나므로, 리스팅(Listing)의 수집은 양자에 다 같은 중점을 두어야 한다. 그러나 상향 시장이 수요 증대에 대한 공급의 부족에 기인하는 경우라면 개업 공인중개사는 보다 많은 매각물건의 수집에 중점을 두거나 임대물건의 수집에 중점을 두어야 한다.

2. 리스팅의 수집 활동이 하향 후퇴 시장인 경우 중개물건 의뢰의 접수 방법

리스팅의 수집 활동이 하향이나 후퇴 시장인 경우는 통상적으로 매각물건이 매수 물건보다 많다. 하향 후퇴 시장에 진입하여서도 거래는 드문드문 행하여지나, 고객의 성격은 전 국면의 시장과는 다르다. 즉 최종 수요자나 시장 동향에 정통하지 못하는 계층 또는 다음 국면의 부동산 경기를 장기적으로 바라보는 계층 등이 대표적이기 때문에 개업 공인중개사가 매각의뢰를 수집하는 데 있어서도 같은 배려가 필요하다. 시장이 안정 시장일 경우는 매각 요청과 구매 요청의 수집이 다 같이 중요하다. 주거용 부동산 시장을 주로 하는 공인중개사의 경우는 합리적으로 풍부한 양의 유효 물건을 확보할 필요가 있으므로 항상 본격적인 물건 수집 활동을 전개한다.

3. 직접 수집과 간접 수집 방법의 중개물건 의뢰의 접수

직접 수집 방법이란 개업 공인중개사가 직접 의뢰받은 대상물의 권리자에게 접근하여 의뢰받은 대상물을 중개 요청을 받는 것으로 그 방법에는 호별방문, 안내 우편, 인터넷, 전화, 신문, 과거 의뢰인의 추적, 근황 관리, 사교활동, 우연한 동기에서의 직접 접촉 등을 통하여 업무 활동의 중개 요청을 받는 것이다. 개업 초기의 공인중개사는 개업 축하연 등 이벤트를 통해 직접 수집할 수 있는 계기를 마련할 수 있다.

 

반대로 간접 수집 방법이란 공인중개사와 매도, 매수의뢰를 받은 대상물에 대한 권리자와의 사이에 유력한 제삼자를 개입시켜 제삼자의 소개나 주선 등을 받아 대상물을 중개 의뢰받는 방법이다. 이경우 제삼자는 부동산 비전문가인 경우와 전문가인 경우가 있고, 전문가라 하더라도 개업 공인중개사인 경우와 부동산 개발업, 부동산관리업, 감정평가업, 부동산 관리대행업 등 부동산업을 비롯한 부동산금융, 부동산 보험업, 부동산공급업 등 통상적으로 비중개업 부분의 전문가일 경우도 있다.

4. 매도 접수 방법

매도의뢰의 접수란 중개물건의 권리변동을 꾀하는 거래가 성사되도록 매도, 교환, 임대 등의 요청을 받는 것을 말하는데, 이 리스팅이 있게 되면 대상물이 확보된다. 이는 매도 요청이 당해 대상물의 참여 중개 요청의 접수, 지시 중개 요청의 접수, 알선, 중개의 복합적 요청의 접수로 세분할 수 있다. 매도의 요청을 받은 경우에 중개사는 매도 요청인의 매도 목적물을 확인할 필요가 있다. 매도가능 가격과 매도 기간을 파악하는데 도움이 되면 중개업무를 수행하기가 쉬워진다.

 

개업 공인중개사는 중개대상물의 정당한 권리자를 확인하고 이전하려는 권리가 어떤 권리인지를 확인해야 한다. 만일 소유권을 이전할 경우라면 그에 부착된 제한물권이나 임차권 등을 정확히 확인하여야 한다. 또한 매도 희망 가격을 확인하여야 하는데 이것은 이후에 매수인과의 거래 가격 절충을 위한 기준과 중개활동의 지침이 되기 때문이다.

5. 매수 접수 방법

매수의뢰의 접수란 중개물건에 대한 권리를 취득하기 위한 거래가 성사되도록 매입, 교환, 임차 등의 요청을 받는 것을 말한다. 개업 공인중개사는 매수 요청인의 목적을 정확히 알아야 중개활동을 수월하게 진행할 수 있다. 매수 의뢰자가 부동산을 매수하는 목적은 투자를 목적으로 하는 경우와 실제 이용 등을 목적으로 하는 경우로 나눌 수 있다. 매수인이 원하는 지역과 부동산의 용도와 구조 및 수량 등을 확인해야 한다. 매수인의 구매 예산을 파악하여 구입 가능한 부동산의 범위를 미리 설명해 주는 것이 좋다.

6. 임대차 접수 방법

임대 요청을 받은 경우에는 임대인이 정당한 소유자인지의 여부와 요청 부동산의 소재지, 희망 임대료, 보증금 및 권리금, 면적, 구조, 지목, 목적물 상태 등을 확인하여야 한다. 확인하여야 할 필수 항목은 임대 요청인의 권리능력 임대목적물에 관한 종류와 위치, 지목, 규모, 면적 등과 목적물의 상태 임대 시기와 임대기간 등을 면밀히 파악하여 임대차를 요청한 의뢰인에게 알선하는 것이 중요하다.

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